Từ nhiều năm nay dân kinh doanh địa ốc rất chuộng loại hình BĐS cho thuê ngắn hạn nhờ lợi thế đầu tư vốn ngắn, thu lợi dài hạn và rủi ro gần như bằng 0.
Thoát khỏi rào cản pháp lý khi Bộ Xây dựng rút đề xuất cấm dùng nhà ở kinh doanh nhà nghỉ vào tháng 8/2013 (trong dự thảo Luật Nhà ở), nhà nghỉ tại Hà Nội đang thực sự “vào mùa”.
Dạo quanh một vòng các quận nội thị Hà Nội, dễ dàng nhận ra nhiều “điểm nóng” tập trung rất nhiều nhà nghỉ bình dân. Trước đây, dọc trục đường Nguyễn Văn Cừ (huyện Gia Lâm) được xem là “thiên đường” của những “thượng đế” tìm kiếm những căn phòng trọ 10-15m2 nhằm lưu trú vài giờ hoặc vài ngày.
“Không hòa là phát”
Bây giờ, “phố” nhà nghỉ đã được nhân rộng ra các địa điểm khác như Trần Duy Hưng, Kim Giang, Khương Đình, Nguyễn Khánh Toàn, Quan Hoa, Bưởi, Giải Phóng, Trần Phú (Hà Đông), Ba La… Theo đó, nhà nghỉ được phân thành nhiều loại: loại cao 5-7 tầng, trung bình 4 tầng và thấp hơn. Mức giá cho thuê phòng nghỉ tùy thuộc vào vị trí “đắc địa” (gần các tụ điểm vui chơi, hoặc gần các trục lộ giao thông huyết mạch của Thủ đô cũng như mức độ “sang”, có thang máy, điều hòa hai chiều,…).
Ông Bình, chủ chuỗi nhà nghỉ A.B (Q.Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ: “Đây là hình thức kinh doanh không mới, nhưng hiệu quả luôn rất cao, nếu biết tận dụng ưu thế sẵn có”. Cụ thể, đối với những gia chủ sẵn có khu đất diện tích lớn (trên 60m2), việc đầu tư kinh doanh khách sạn mini, nhà nghỉ đã thành công 50%. Không mất chi phí mặt bằng (thuê, mua nhà, đất), chủ nhà chỉ cần đầu tư từ 600 triệu tới dưới 2 tỷ đồng, có thể hoàn thành một nhà nghỉ 3-4 tầng, mỗi tầng 4 phòng khép kín để kinh doanh cho thuê. Việc xin giấy phép kinh doanh cũng dễ dàng và ít tốn kém.
Đồng thời, chủ nhân chỉ cần chú ý tới việc khai báo thủ tục lưu trú với công an phường mỗi ngày là có thể yên tâm kinh doanh.
Về phía các nhà đầu tư BĐS không chuyên, việc “săn” các khu đất diện tích từ 60 –100m2 để xây nhà nghỉ kinh doanh được biết đến từ lâu.
Chứa đựng không ít vấn đề “nhạy cảm” và rủi ro bất chợt; nhà nghỉ, khách sạn mini vẫn là “miền đất hứa” cho dân kinh doanh địa ốc
Trong khi đất thổ cư nội thành chưa bao giờ xuống giá, nhà đầu tư khôn ngoan đang tìm tới những khu vực mới hình thành hạ tầng kỹ thuật, giao thông để triển khai kế hoạch.
Tại đường Kim Giang (Q.Hoàng Mai), “thương hiệu” nhà nghỉ Lan Anh xuất hiện chưa lâu chính là một minh chứng. Từ Nguyễn Trãi sang Nguyễn Hữu Thọ, Linh Đàm là chuỗi gần 10 nhà nghỉ bình dân. Mỗi cơ sở nhà nghỉ L.A được xây 4-5 tầng, mỗi tầng 4 phòng và luôn đầy ắp khách với giá thuê ngót 300.000 đồng/ngày đêm. Với lợi nhuận tiền triệu tính theo ngày, khả năng thu hồi vốn và sinh lợi từ kinh doanh nhà nghỉ sau 1-2 năm là quá rõ ràng – một cơ hội khó có thể bỏ qua với mỗi dân đầu tư BĐS.
Nhưng cũng không dễ
Với những người đã thành công với mô hình đầu tư BĐS nhà nghỉ bình dân tại Hà Nội, toàn bộ quy trình được tóm lược: chuẩn bị hạ tầng (thuê dài hạn, mua, hoặc tự có trước đó càng tốt), xây dựng, cơi nới nếu cần thiết, xin giấy phép kinh doanh hộ cá thể, xin chứng nhận PCCC và đủ điều kiện an ninh trật tự, đảm bảo việc khai báo lưu trú đầy đủ khách đến, khách rời đi, và cuối cùng là biết “linh hoạt” xử lý tình huống bất ngờ.
Lý thuyết là vậy, nhưng khó khăn luôn xuất hiện trong thực tế kinh doanh. Anh Tài, một nhà đầu tư địa ốc trẻ tuổi đang “vật lộn” với kế hoạch xây dựng, kinh doanh nhà nghỉ tại khu vực Định Công cho biết, anh có 2 lô đất, định xây thành khách sạn mini dạng bình dân, với tổng số 20 phòng.
Tuy nhiên, trước hàng đa số câu hỏi như: cần bao nhiêu người để quản lý khoảng 20 phòng? Quản lý khách thế nào? (làm sao để biết khách vào bao nhiêu người/hoặc nhân viên thông đồng với khách để ăn bớt tiền thuê), khách làm hư hỏng đồ đạc trong phòng xử lý ra sao? Thiết bị trong phòng nên dùng loại nào? (trung cấp hay bình dân), cũng như mức giá theo giờ, theo ngày sao cho hợp lý… người chưa nhiều kinh nghiệm trong nghề hoàn toàn có thể mắc sai lầm và phá sản kế hoạch dài hơi.
Một tình huống “muôn thuở” mà các nhà nghỉ bình dân (hay thậm chí khách sạn 3-4 sao cũng gặp phải) là tình trạng tệ nạn xã hội (mại dâm, ma túy, đánh bạc) tìm tới không gian riêng tư mỗi phòng nghỉ. Đương nhiên, mỗi khi xảy chuyện (bị cơ quan công an phát hiện), chủ nhà nghỉ chắc chắn gặp liên đới với mức độ khác nhau.
Theo chia sẻ của ông Quân, chủ cơ sở nhà nghỉ tại Hoàng Cầu (Đống Đa, Hà Nội), mọi sự việc xảy ra trong nhà nghỉ (chứa chấp mại dâm, dùng ma túy, đánh bạc, thậm chí có trường hợp khách đóng cửa quyên sinh), chủ cơ sở đều bị liên đới, với cụm từ “thiếu trách nhiệm để xảy ra hậu quả”. Mức độ sẽ từ bị phạt hành chính, thu hồi giấy phép, hoặc đóng cửa cơ sở, tùy theo khả năng “xoay xở” của chủ nhân.
Khâu xin giấy phép nhà nghỉ cũng “có chuyện”, nếu thiếu hiểu biết thực tế. Kinh doanh nhà nghỉ, thông thường cần giấy phép kinh doanh hộ cá thể. Tuy nhiên, đây là đăng ký ngành nghề kinh doanh “có điều kiện” – tạm hiểu, ngoài giấy đăng ký kinh doanh do UBND quận cấp, phải xin thêm chứng nhận PCCC và chứng nhận đủ điều kiện an ninh trật tự. Rất nhiều chủ nhà nghỉ đang áp dụng một công thức: “nhờ” cán bộ công an “giúp” mọi thủ tục, hướng dẫn để yên tâm tập trung vào việc sửa sang nhà cửa, công trình chuẩn bị kinh doanh.
